Novación, carencias y otras alternativas para contener la hipoteca ante la subida del Eurbor

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Expertos advierten que hay que impulsar cambios cuanto antes para evitar escaladas en el crédito a la vivienda

Una persona pasa frente a la ventana de una agencia inmobiliaria.EFE

Podemos vuelve a uno de sus temas clave, la vivienda, para tomar posición en esta larga carrera electoral en la que los partidos políticos parecen estar embarcados. Y vuelve a recurrir también a la intervencionismo en el mercado en un intento de mitigar el impacto inflación en las familias más vulnerables. En este contexto, la formación dirigida por Ione Belarra propone poner en marcha un tope temporal en el crecimiento de la hipoteca tipo variable para familias con menos recursos ante la subida del Eurbor.

Fuentes financieras recibieron la propuesta con escepticismo. «Nadie en Europa habla de eso. Las entidades ya están supervisadas por el Banco Central Europeo (BCE) y en última instancia es una cuestión de competencia», dicen en una conversación con EL MUNDO.

El planteamiento de Podemos es que los bancos deben ofrecer a sus clientes la posibilidad de beneficiarse de una rebaja en sus préstamos hipotecarios. Así, durante un año, el diferencial de las hipotecas a tipo variable sería del 0,10%, sin incremento del plazo de devolución del préstamo. Según sus cálculos, la caída de la cuota mensual oscilaría entre los 100 y los 150 euros, cuando la subida de tipos del BCE empujara al Eurbor por encima del 2%. Para aplicar la medida se tomarán como referencia los umbrales que se fijaron durante la pandemia para desplegar moratorias en hipotecas y arrendamientos.

Sin embargo, los expertos no creen que sea posible intervenir tan fácilmente en el mercado, ni que sea la solución en un periodo de incertidumbre económica como el que vivimos actualmente. “Es una medida contraproducente que genera inseguridad jurídica en la medida en que supone una modificación retroactiva y por tanto desleal de las condiciones libremente consentidas”, apunta. Gregorio a la izquierda. Director General del Instituto de Estudios Económicos (IEE). “Este tipo de propuestas crea un riesgo regulatorio con el consiguiente aumento del coste del capital, que tendrá el efecto perverso de aumentar el coste y limitar la disponibilidad de crédito hipotecario en el futuro. Para ayudar a los colectivos en riesgo de vulnerabilidad financiera, existen alternativas a los controles de precios más justificadas y menos distorsionadoras del comercio”, añade Izquierdo.

cambio de circunstancias

Desde la sociedad de intermediación hipotecaria Hipoo ofrecen otras alternativas que ya están vigentes en el mercado y que salvan, al menos parcialmente, las continuas subidas de las cuotas hipotecarias. La primera y más común es renegociar los términos de la hipoteca que ya tenemos. Este cambio se puede realizar de tres formas diferentes: mediante acuerdo con el banco donde se tiene la hipoteca (innovación), transfiriendo el préstamo a otra entidad (subrogación de acreedores) o contratar una nueva hipoteca fija para cancelar la variable actual.

“Negociar una renovación de hipoteca con tu propio banco, es decir una renegociación de sus condiciones, puede considerarse como un ejercicio óptimo de cara a facilitar un ahorro clave ante la subida del Eurbor”, subraya- él. Jean-Pierre Zamoradirector de desarrollo de negocios en Hipoo.

Todo apunta a que el Eurbor seguirá subiendo en los próximos meses por las subidas de tipos del BCE. Certains analystes pointent un niveau de 1,90% à la fin de cette année et de 2,20% à la fin de 2023. CaixaBank Research est plus conservateur et prévoit que cet indice clôturera 2022 à 1,48% et atteindra 1,78 % el próximo año.

Por eso desde el comparador HelpmyCash advierten que el cambio debe hacerse lo antes posible. “Ahora mismo, los bancos están subiendo los tipos fijos porque prefieren que sus clientes contraten hipotecas variables. Todavía hay entidades que ofrecen intereses fijos competitivos en el rango del 2%, pero cuanto más tiempo pasa para cambiar de tipo variable a fijo, menos posibilidad de obtener un interés atractivo», añaden.

descanso en las tarifas

Otra de las opciones que menciona Zamora para proteger las cuotas hipotecarias de la subida del Eurbor es la periodos de gracia. «Este tipo de producto hipotecario es un complemento que se puede negociar con el banco que establece que un interrupción en los pagos a plazos mensuales, generalmente entre 12 y 24 meses«, Explique.

Este déficit se puede negociar poniendo en común capital e intereses o simplemente capital. Las hipotecas con carencia pueden ser muy útiles si se elige correctamente el momento en el que aplicar dicha moratoria. Por ejemplo, si se elige un supuesto punto alto de Eurbor, esto puede solucionar cargos elevados debido a la previsión realizada.

seguro hipotecario

La tercera opción es también la más compleja y arriesgada, por lo que Hipoo siempre recomienda comentarlo con un experto y no contratarlo si no entiendes cómo funciona. Se trata de intercambio hipoteca, que “pese a ser un producto de riesgo, puede ayudarnos a proteger, en cierto modo, las subidas del Eurbor”, apunta Zamora. Respecto a este producto financiero, el experto establece que «Es un seguro que cubre una posible subida de tipos de interés a partir de un determinado nivel, aunque mi recomendación es acudir a un experto por la complejidad del producto y las posibles consecuencias de una mala negociación».

La operación de intercambio la hipoteca es la siguiente: en el caso de un aumento en las tasas de interés por encima de un cierto nivel, no se harían más pagos de la hipoteca debido al aumento de los intereses, pero a cambio se pagará dicha prima de seguro. Esta prima de seguro es un bono equivalente a un seguro de hogar o un seguro de vida, y puede ser de gran ayuda en el caso de que el Eurbor suba desproporcionadamente como lo hizo hace unos 15 años cuando superó el 5%.

En cualquier caso, ya se trate de un intercambio una hipoteca o una hipoteca con carencia, se tendrán que negociar antes de firmar la hipoteca, es decir, durante el proceso de negociación anterior.

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